Ratgeber ZinsfestschreibungBei Immobilienfinanzierung kann die Zinsfestschreibung sehr wichtig sein. Je nach Planung kann durch die clevere Festschreibung der Zinsen viel Geld gespart sein. Gerade bei einem Hauskredit können das Beträge im 4- oder 5-stelligen Bereich einsparen oder bei einer ungünstigen Planung kosten. Was bei der Zinsfestschreibung im Einzelnen zu beachten und wichtig ist, haben wir einmal in diesem kleinen Ratgeber für Sie zusammengefasst.

Bei einer Immobilienfinanzierung kann die Festschreibung von Zinsen sowohl kurzfristig als auch langfristig erfolgen. Denkbar ist auch hier eine Festschreibung über die gesamte Laufzeit. Was für der Kredit dabei wirklich sinnvoll ist, muss immer bei jedem Antrag genau durchdacht werden. In unserem Ratgeber Zinsfestschreibung sprechen wir die pauschalen Punkte an, die individuell bei Ihrer Kreditplanung eine Rolle spielen können.

Zinsfestschreibung – Das sollte ich beachten

Ausgangsposition für die Planung einer Zinsfestschreibung ist immer der aktuelle Zins, der Ihnen in dem Kreditvertrag gewährt werden soll. Gerade in Niedrigzinsphasen (seit 2014 liegt der Leitzins bei 0,05 %; seit 2016 bei 0 Prozent) kann eine langfristige Bindung der Zinsen wirklich sinnvoll sein. Denkbar ist hier auch eine Zinsfestschreibung über 20 Jahre hinaus, sowie über die gesamte Finanzierungsdauer bei dem Kredit. Die Risiken sind dabei für den Kreditnehmer sehr überschaubar.

Zinsfestschreibung – Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Im Gegensatz zum Kreditinstitut hat der Kreditnehmer selbst bei einer Zinsfestschreibung von über 20 Jahren, nach Ablauf von 10 Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Er kann also nach dieser Zeit die Zinsbindung auch dann kündigen, wenn der Kreditvertrag über einen weitaus längeren Zeitraum erfolgt ist.

Sonderkündigungsrecht nach § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Der deutsche Gesetzgeber erlaubt die Sonderkündigung nach 10 Jahren. Allerdings kann nur der Kreditnehmer von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, nicht der Kreditgeber.

Ansatzpunkte für die Planung

Wie oben bereits erwähnt, ist der aktuelle Zins der wichtigste Fokus für die Zinsfestschreibung. Generell lässt sich hier sagen: Liegt der Zins bei der Immobilienfinanzierung so niedrig, das in den nächsten Jahren ein noch niedrigerer Zins unwahrscheinlich ist, sollte die Festschreibung so lange wie nur möglich erfolgen. Besonders in der aktuellen Niedrigzinspolitik geht es nicht weiter nach unten. In den nächsten Jahren wird der Kreditzins wieder nach und nach ansteigen. Eine lange Zinsfestschreibung ist daher in diesem Fall sinnvoll.

Lange Zinsfestschreibung – Vorsicht!

Leider machen es die Kreditinstitute dem Kreditnehmer nicht ganz so leicht. Es wäre natürlich ein Traum, könnte man sich ein Niedrigzins über die gesamte Kreditlaufzeit einfach so sichern. Die Banken nutzen dabei einen Trick, der unbedingt beachtet werden sollte. Verlangt ein Kreditnehmer eine lange Zinsfestschreibung (also z.B. über 15 Jahre hinaus), ist das zwar möglich. Allerdings wird die Bank in diesem Fall einen Zinsaufschlag (üblich sind um die 0,35 Prozent) berechnen.

Der Grund ist einfach. Umso länger ein Kredit gebunden ist, desto höher wird das Risiko bei dem Kreditgeber bewertet. Um das Risiko zu minimieren, wird in diesem Fall ein Aufschlag berechnet.

Lohnt sich der Aufschlag bei der Zinsfestschreibung

Daher sollten Sie bei jedem Kredit genau durchrechnen, ob sich in diesen Fällen noch eine lange Zinsfestschreibung wirklich lohnt. Ist das der Fall, sollten Sie auf jeden Fall zuschlagen. Beachten Sie also immer, dass die Bank bei ihrer Risikoanalyse bei einer Zinsfestschreibung über 15 Jahren einen Zinsaufschlag berechnen wird.

Sonderkündigungsrecht als Vorteil
Generell verweisen wir dabei aber wieder auf das Sonderkündigungsrecht (s.o.) das Ihnen als Kreditkunde generell nach bereits 10 Jahren Laufzeit zusteht.

Wann lohnt eine kurze Zinsfestschreibung

Auch in Niedrigzinszeiten kann eine kurze Festschreibung der Zinsen lohnen. Denn der Zins bei einem Kredit richtet sich natürlich nicht nur nach den Marktzinsen.- Sondern auch danach, wie hoch bei einer Immobilienfinanzierung das Eigenkapital ist und wie die Bonität (Schufa) des Kunden ist. Gerade letztere kann ein Argument für eine kurze Zinsfestschreibung sein.

Zwar mag sich Ihre eigene Bonität in den kommenden Jahren nicht wesentlich verändern, aber die Kreditsumme nimmt ab und gleichzeitig steigt damit der Wert der Sicherheit (also der Immobilie). Somit kann nach einem Ablauf von 5 Jahren durchaus eine Neuverhandlung der Zinsen sinnvoll sein. Es muss weniger Geld zurückgezahlt werden, die Immobilie hat nun einen höheren Wert als Sicherheit. Hier kann eine Zinsfestschreibung auf zum Beispiel 5 Jahren sinnvoll sein.

Kredit ohne Schufa als Vorkredit

Ratgeber ZinsfestschreibungWenn Sie einen Immobilienkredit in den nächsten Jahren wünschen, kann ein Kredit ohne Schufa für Sie auch dann sehr sinnvoll sein, wenn Sie über eine gute oder sehr gute Bonität verfügen. Warum? Die Gründe sind schnell erklärt.

Jedes Darlehen mit Schufa wird in der Auskunft vermerkt. Wird danach ein weiteres beantragt, führt der alte Kredit dazu, dass die neue Finanzierung im Zins ansteigt (größeres Risiko für die Bank). Im schlimmsten Fall kann das alte Darlehen sogar dazu führen, dass der neue Kredit abgelehnt wird.

Deshalb nutzen viele den Kredit ohne Schufa gerne, um kleinere Sachen vorab zu finanzieren. Die Kreditsumme wird nicht in der Schufa eingetragen und kann somit eine spätere Immobilienfinanzierung nicht belasten. Die Voraussetzungen für das schuafafreie Darlehen sind gering. Wer vorab einen Gebrauchtwagen finanzieren möchte, kann auf einen Kredit ohne Schufa zurückgreifen, ohne dass der spätere Immobilienkredit dadurch gefährdet wird.

Forward Darlehen bei Zinsfestschreibung

Auch ein Forward Darlehen kann für die Zinsfestschreibung ein sehr interessantes Hilfsmittel sein. Zum Beispiel dann, wenn der Immobilienkauf selbst noch in der Planung ist. Das gilt auch bei einem Bauvorhaben. Die Zinsen sind aktuell aber so günstig, dass Sie einfach zugreifen wollen? Dann kann sich ein Forward Darlehen lohnen. Hierbei wird die zu beantragende Kreditsumme über einen zeitrahmen von 72 Monaten quasi zum Abruf reserviert. Das schließt ebenfalls die günstigen Zinsen mit ein.

Ein Wehrmutstropfen gibt es allerdings noch, der bei dieser Art der Zinsfestschreibung beachtet werden sollte. So werden für ein Forward Darlehen generell Bereitstellungszinsen berechnet. Hierbei muss der Kreditnehmer genau abwägen, ob sich das am Ende tatsächlich lohnt. Eine individuelle Kalkulation sollte also vor dem Abschluss beim Forward Darlehen stehen.